Heizungsausfall in der Mietwohnung: Das sind Ihre Rechte

Von Christian Lohmann, Inhaber & Heizungsbaumeister · Stand: August 2026

Fällt die Heizung in der Mietwohnung aus, ist die Rechtslage klarer, als viele denken: Die Bereitstellung von Wärme gehört zum vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Dieser Überblick erklärt die wichtigsten Punkte – er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Welche Temperaturen muss die Wohnung erreichen?

Nach gefestigter Rechtsprechung müssen in der Heizperiode (üblicherweise 1. Oktober bis 30. April) tagsüber in Wohnräumen etwa 20 bis 22 °C erreichbar sein, nachts (ca. 23–6 Uhr) rund 18 °C. Werden diese Werte nicht erreicht, liegt ein Mangel vor – bei einem Komplettausfall im Winter sogar ein erheblicher.

Schritt 1: Mangel sofort melden

Melden Sie den Ausfall unverzüglich dem Vermieter oder der Hausverwaltung – am besten telefonisch und schriftlich (E-Mail genügt, Datum und Uhrzeit festhalten). Ohne Mängelanzeige verlieren Sie mögliche Ansprüche. Setzen Sie eine angemessene Frist; bei Komplettausfall im Winter darf die sehr kurz sein – wenige Stunden bis ein Tag gelten als vertretbar.

Schritt 2: Notfall & Selbsthilfe – aber richtig

Ist der Vermieter nicht erreichbar (Wochenende, Feiertag) und droht ein Schaden – etwa Frost oder ein Wasseraustritt –, dürfen Mieter nach § 536a Abs. 2 BGB in engen Grenzen selbst einen Notdienst beauftragen und die notwendigen Kosten erstattet verlangen. Wichtig dabei:

• Erst alle bekannten Kontakte versuchen (Vermieter, Verwaltung, Notfallnummer im Mietvertrag oder Hausflur) und die Versuche dokumentieren.
• Nur die Notmaßnahme beauftragen (Anlage wieder in Betrieb bringen / Schaden abwenden), keine Komplettsanierung.
• Rechnung und Störungsbeschreibung aufbewahren; die Erstattung dann schriftlich geltend machen.
• Vorher klären, was der Einsatz kostet – ein seriöser Notdienst nennt die zu erwartenden Kosten vor Beginn der Arbeiten.

Was Sie vor dem Anruf selbst prüfen können (Sicherungen, Druck, Störcode), zeigt unsere Checkliste bei Heizungsausfall – oft löst das das Problem schon und erspart allen Beteiligten den Einsatz.

Mietminderung: möglich, aber mit Augenmaß

Für die Dauer des Mangels kann die Miete kraft Gesetzes gemindert sein (§ 536 BGB). Die Höhe hängt vom Einzelfall ab: Gerichte haben bei Totalausfall der Heizung im tiefen Winter Minderungen bis zu 100 % angenommen, bei nur einzelnen kalten Räumen oder milden Temperaturen deutlich weniger. Wichtig: Minderung setzt die Mängelanzeige voraus, und wer zu viel mindert, riskiert Zahlungsverzug – im Zweifel unter Vorbehalt zahlen und beraten lassen (Mieterverein, Anwalt).

Muss ich den Handwerker in die Wohnung lassen?

Ja – zur Mängelbeseitigung müssen Sie den Zugang nach Terminabsprache ermöglichen. Umgekehrt gilt: Die Kosten der Reparatur trägt grundsätzlich der Vermieter. Kleinreparaturklauseln greifen bei einer Heizungsanlage in aller Regel nicht, da Mieter auf Thermen und Kessel keinen direkten Zugriff im Sinne dieser Klauseln haben.